Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – czy warto?

GettyImages-933590766

Umowa przedwstępna została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny i jest to umowa, którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości, oznaczonej umowy przyrzeczonej. To umowa, której zasadniczym celem jest zagwarantowanie stronom możliwości i zobowiązania do zawarcia umowy ostatecznej, tak zwanej umowy przyrzeczonej, która często ze względu na różne okoliczności nie może być zawarta natychmiast. Co do zasady przepisy umożliwiają zawarcie umowy przedwstępnej w dowolnej formie. Jednakże odmienne skutki w przypadku uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez którąkolwiek ze stron umowy powoduje zawarcie umowy w formie aktu notarialnego niż w formie pisemnej. 

Cel umowy przedwstępnej

Okoliczności, które mają wpływ na decyzję o zawarciu umowy przedwstępnej może być wiele, przykładowo brak wystarczającej sumy do zapłaty ceny sprzedaży za przedmiot umowy, oczekiwanie na decyzję kredytową, podziały geodezyjne działki czy też oczekiwanie na wydanie dokumentu np. postanowienia spadkowego. Umowa przedwstępna, która dotyczy zobowiązania do zawarcia innej umowy w przyszłości nie rodzi skutku rozporządzającego, a więc nie przenosi jeszcze własności rzeczy w tym nieruchomości, a jedynie zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Celem przedwstępnej umowy jest doprowadzenie do zawarcia w przyszłości umowy końcowej na zasadach określonych w umowie przedwstępnej. 

Co powinna zawierać umowa przedwstępna ? 

Każda umowa przedwstępna powinna określać tak zwane przedmiotowo istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości powinny znaleźć się informacje dotyczące stron, przedmiotu oraz ceny przedmiotu umowy. Dodatkowo w przedwstępnej umowie powinien znaleźć się termin zawarcia umowy końcowej, zaś jeżeli nie podano terminu do zawarcia umowy końcowej, umowa taka powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, zaś jeżeli obie strony są uprawnione do żądania jej zawarcia, a każda z nich wyznaczyła inny termin, wiążący jest termin wyznaczony przez stronę, która zrobiła to wcześniej. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy końcowej, nie można już żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna w formie pisemnej czy w formie aktu notarialnego ?

Forma aktu notarialnego jest wymagana przy przeniesieniu własności nieruchomości. W związku z powyższym zdecydowanie się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego skutkuje między innymi możliwością dochodzenia swoich praw na drodze sądowej. Strona uprawniona może dochodzić wówczas zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, a prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek złożenia oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego można dodatkowo zażądać złożenia wniosku wieczystoksięgowego do sądu o wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, wówczas strona na rzecz której roszczenie ujawniono, może  go dochodzić w stosunku do aktualnego właściciela nieruchomości.  W przypadku zawarcia takiej umowy w formie pisemnej, stronie jedynie przysługują roszczenia z tytułu niewykonania umowy w postaci zapłaty odszkodowania. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. 

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza ?

Koszt umowy przedwstępnej, której przedmiotem jest np. nieruchomość zależy od jej wartości. Wysokość taksy notarialnej reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Aby dokładnie ustalić koszt umowy przedwstępnej najlepiej skontaktować się z kancelarią notarialną  i wówczas notariusz obliczy dokładny koszt takiej umowy.