Попередній договір врегульовано в законі від 23 квітня 1964 року — Цивільному кодексі; це договір, яким одна зі сторін або обидві сторони зобов’язуються укласти в майбутньому визначений обіцяний договір. Це договір, основною метою якого є гарантування сторонам можливості та зобов’язання укласти остаточний договір, так званий обіцяний договір, який часто через різні обставини не може бути укладений негайно. За загальним правилом норми дозволяють укласти попередній договір у будь-якій формі. Однак у випадку ухилення будь-якої зі сторін від укладення обіцяного договору наслідки різняться залежно від того, чи договір укладено у формі нотаріального акта, чи в письмовій формі.
Мета попереднього договору
Обставин, що впливають на рішення про укладення попереднього договору, може бути багато, наприклад: брак достатньої суми для сплати ціни продажу за предмет договору, очікування на кредитне рішення, геодезичні поділи ділянки чи очікування на видачу документа, напр., рішення у спадковій справі. Попередній договір, що стосується зобов’язання укласти інший договір у майбутньому, не має розпорядчого наслідку, а отже, ще не переносить права власності на речі, зокрема нерухомість, а лише зобов’язує сторони укласти обіцяний договір у майбутньому. Метою попереднього договору є доведення до укладення в майбутньому кінцевого договору на засадах, визначених у попередньому договорі.
Що має містити попередній договір?
Кожен попередній договір має визначати так звані суттєві умови обіцяного договору. У випадку укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомості в ньому мають міститися відомості про сторони, предмет та ціну предмета договору. Додатково в попередньому договорі має бути вказаний строк укладення кінцевого договору; якщо ж строк укладення кінцевого договору не вказано, такий договір має бути укладений у відповідний строк, визначений стороною, уповноваженою вимагати укладення обіцяного договору, а якщо обидві сторони уповноважені вимагати його укладення і кожна з них визначила інший строк, обов’язковим є строк, визначений стороною, яка зробила це раніше. Якщо протягом року від дня укладення попереднього договору не було визначено строку укладення кінцевого договору, вимагати його укладення вже не можна.
Попередній договір у письмовій формі чи у формі нотаріального акта?
Форма нотаріального акта вимагається при переході права власності на нерухомість. У зв’язку з цим рішення про укладення попереднього договору у формі нотаріального акта дає, зокрема, можливість відстоювати свої права в судовому порядку. Уповноважена сторона може тоді домагатися укладення обіцяного договору в суді, а остаточне рішення суду, що встановлює обов’язок зробити волевиявлення, замінює це волевиявлення. Укладаючи попередній договір у формі нотаріального акта, можна додатково вимагати подання до суду заяви до іпотечної книги про запис вимоги про перенесення права власності на нерухомість; тоді сторона, на користь якої вимогу відображено, може домагатися її щодо актуального власника нерухомості. У випадку укладення такого договору в письмовій формі стороні належать лише вимоги з титулу невиконання договору у вигляді сплати відшкодування. Вимоги з попереднього договору погашаються давністю зі спливом року від дня, в який мав бути укладений обіцяний договір.
Скільки коштує попередній договір у нотаріуса?
Вартість попереднього договору, предметом якого є, напр., нерухомість, залежить від її вартості. Розмір нотаріальної такси регулює розпорядження Міністра юстиції від 28.06.2004 року про максимальні ставки нотаріальної такси. Щоб точно визначити вартість попереднього договору, найкраще зв’язатися з нотаріальною канцелярією, і тоді нотаріус розрахує точну вартість такого договору.