Нотаріус складає договори купівлі-продажу, насамперед щодо нерухомості, які згідно з польським правом мають набути форми нотаріального акта. Серед них можна назвати передусім договір купівлі-продажу:
- житлового приміщення, що становить окрему нерухомість,
- кооперативного права власності на приміщення,
- земельної нерухомості, зокрема незабудованої ділянки.
Перед узгодженою зустріччю з нотаріусом, на якій мають бути присутні як покупець, так і продавець, слід визначити, чи в договорі купівлі-продажу має бути встановлена іпотека — напр., для забезпечення погашення кредиту, наданого на купівлю нерухомості, чи для забезпечення сплати ціни продажу, якщо строк оплати відтермінований. Право власності на нерухомість переходить до набувача з моменту підписання акта в нотаріальній канцелярії, а не після сплати ціни продажу.
Які обов’язки випливають з укладення договору купівлі-продажу у формі нотаріального акта?
Покупець має сплатити суму (ціну продажу) в розмірі та в строк, що випливають з укладеного в канцелярії договору купівлі-продажу. Крім того, він зобов’язаний протягом 14 днів від дня укладення договору купівлі-продажу повідомити відповідне управління ґміни про укладений договір з метою нарахування податку на нерухомість новому власнику.
Які витрати пов’язані з договором купівлі-продажу нерухомості?
Покупець має сплатити в нотаріальній канцелярії судовий збір за внесення записів до іпотечних книг, зокрема, напр., за запис права власності чи запис іпотеки до іпотечної книги. Варто зазначити, що ці збори стягує та перераховує до відповідних установ за покупця нотаріус. Слід також сплатити нотаріальну таксу за складення договору купівлі-продажу (не вищу, ніж зазначено в розпорядженні Міністра юстиції), а також за виписи акта (6 злотих за кожну сторінку).
Крім того, варто пам’ятати, що іноді на стороні продавця може виникнути обов’язок сплати податку на доходи: якщо нерухомість буде відчужена до спливу 5 років від її набуття, продавець може бути зобов’язаний сплатити до податкової служби (вже без посередництва нотаріуса) податок на дохід від продажу нерухомості.
Які документи потрібні для укладення нотаріального договору купівлі-продажу?
Для складення договору купівлі-продажу нерухомості необхідні документи — зокрема документи, що посвідчують особу обох сторін, номер іпотечної книги, що ведеться для нерухомості або кооперативного права власності на приміщення, а також документ, що є підставою набуття — напр., нотаріальний акт, акт посвідчення спадкування чи рішення суду, напр., про підтвердження набуття спадщини. Якщо частина ціни продажу має бути сплачена коштами з банківського кредиту, слід пред’явити кредитний договір. Додаткові документи, які можуть виявитися необхідними для укладення договору купівлі-продажу, це: довідка з житлового кооперативу, витяг із земельного реєстру, витяг із плану просторового благоустрою або довідка про його відсутність, довідка про те, чи охоплена ділянка спрощеним планом упорядкування лісу, довідка щодо ревіталізації, сертифікат енергетичної характеристики.
Слід підкреслити, що в різних випадках вимагатимуться різні документи, що кожного разу оцінить нотаріус. Із цією метою запрошуємо до контакту.
Яка інформація має міститися в договорі купівлі-продажу нерухомості?
Нотаріальний договір купівлі-продажу нерухомості охоплює всю суттєву інформацію щодо транзакції. Він містить персональні дані сторін, опис нерухомості, ціну продажу та умови оплати. Крім того, у договорі має бути наведена інформація про можливі обтяження нерухомості, такі як іпотеки чи сервітути.
Роль нотаріуса в процесі продажу нерухомості
Нотаріус відіграє важливу роль під час підписання договору купівлі-продажу нерухомості. Його завдання — насамперед забезпечити правильний перебіг транзакції та захист інтересів обох сторін. Нотаріус перевіряє особи сторін, переконується, що обидві сторони розуміють зміст договору та діють з власної, непримушеної волі. Крім того, нотаріус перевіряє правовий стан нерухомості, зокрема можливі іпотечні обтяження чи сервітути.
Завданням нотаріуса є також складення нотаріального акта.
Попередній договір купівлі-продажу нерухомості
Попередній договір купівлі-продажу — це документ, що містить зобов’язання укласти в майбутньому договір купівлі-продажу. На практиці це означає, що сторони зобов’язуються укласти у визначений строк договір купівлі-продажу на умовах, визначених у попередньому договорі. Попередній договір купівлі-продажу має містити всі суттєві елементи майбутнього договору купівлі-продажу, такі як опис нерухомості, ціна продажу чи строк укладення договору купівлі-продажу.
Підписання попереднього договору виправдане в ситуаціях, коли сторонам потрібно більше часу на підготовку до транзакції. Це може бути потрібно тоді, коли покупець має отримати іпотечний кредит на купівлю нерухомості, а цей процес вимагає часу. Попередній договір дає обом сторонам впевненість, що транзакція буде здійснена на визначених умовах, і водночас дозволяє залагодити всі формальності перед укладенням договору купівлі-продажу.
Попередній договір купівлі-продажу діє до моменту укладення договору купівлі-продажу, якщо сторони не домовилися інакше.